Формулы финансовой модели мини-гостиницы
Финансовая часть бизнес-плана — это шесть расчётов. Калькулятор и Excel-файл используют одни и те же формулы.
- Выручка сезона = номера × дни сезона × загрузка × цена ночи. Выручка за год — сумма сезонов. Цену берите без туристического налога: его гость платит сверху, посчитать можно в калькуляторе туристического налога.
- Комиссии = выручка × доля продаж через площадки × ставка комиссии. Эквайринг считается с оставшейся, прямой части.
- Переменные расходы = проданные номеро-ночи × расход на одну ночь (стирка, расходники, вода).
- Постоянные расходы = (зарплаты + аренда + коммунальные + программа + прочее) × 12.
- Чистая прибыль = выручка − комиссии − эквайринг − переменные − постоянные − налог.
- Окупаемость, мес. = вложения ÷ (чистая прибыль ÷ 12). Безубыточная загрузка — средняя загрузка за год, при которой прибыль равна нулю.
Попутно калькулятор показывает ADR и RevPAR — среднюю цену проданной ночи и выручку на номер. Что они значат и как их сравнивать, разобрано в статье загрузка гостиницы, ADR и RevPAR.
Пример расчёта: мини-гостиница на 10 номеров
Это цифры по умолчанию в калькуляторе. Они выбраны для наглядности и не являются средними по рынку: здание в аренде, три сезона, половина выручки — через площадки с комиссией 17 % (базовая ставка Яндекс Путешествий, подробнее — в статье о комиссиях Островка и Яндекс Путешествий).
| Сезон | Дней | Цена ночи | Загрузка | Продано ночей | Выручка |
|---|---|---|---|---|---|
| Высокий | 92 | 6 000 ₽ | 85 % | 782 | 4 692 000 ₽ |
| Средний | 122 | 4 000 ₽ | 55 % | 671 | 2 684 000 ₽ |
| Низкий | 151 | 3 000 ₽ | 30 % | 453 | 1 359 000 ₽ |
| Год | 365 | ADR 4 583 ₽ | 52,2 % | 1 906 | 8 735 000 ₽ |
- Вложения: 5 550 000 ₽ (ремонт 3 млн, мебель и текстиль 1,2 млн, оснащение 0,5 млн, классификация и документы 0,2 млн, сайт и программа 0,15 млн, резерв 0,5 млн).
- Комиссии площадок — 742 475 ₽, эквайринг — 87 350 ₽, переменные расходы (600 ₽ × 1 906 ночей) — 1 143 600 ₽.
- Постоянные расходы: 395 000 ₽ в месяц, 4 740 000 ₽ в год. Прибыль до налога — 2 021 575 ₽.
- УСН 6 %: 524 100 ₽, минус страховые взносы в пределах половины налога — к уплате 262 050 ₽. Чистая прибыль — 1 759 525 ₽, в среднем 146 627 ₽ в месяц.
- Окупаемость — 38 месяцев. Безубыточная загрузка — около 36 % за год.
| Загрузка во всех сезонах | Средняя за год | Чистая прибыль | Окупаемость |
|---|---|---|---|
| −10 п.п. | 42,2 % | 672 150 ₽ | 100 мес. |
| как в примере | 52,2 % | 1 759 525 ₽ | 38 мес. |
| +10 п.п. | 62,2 % | 2 846 900 ₽ | 24 мес. |
Главный вывод: 10 процентных пунктов загрузки меняют срок окупаемости в 2,6 раза. Поэтому бизнес-план мини-гостиницы без расчёта чувствительности — это не план, а оптимистичный сценарий.
Сколько стоит открыть мини-гостиницу: из чего складываются вложения
Средняя «стоимость открытия» в интернете ничего не скажет о вашем здании. Считайте по статьям: ремонт и инженерия (санузел в каждом номере, вентиляция, горячая вода, шумоизоляция), мебель и текстиль, техника, пожарная безопасность и документы, сайт с модулем бронирования, фото, программа и касса. Отдельной строкой — резерв: в первые месяцы загрузка обычно ниже расчётной, а зарплаты и аренда идут с первого дня. Если помещение покупается, добавьте его стоимость к вложениям и уберите аренду из постоянных расходов. Пошаговый порядок открытия — помещение, ИП или ООО, ОКВЭД, пожарная безопасность — в статье как открыть мини-гостиницу в 2026 году.
Налоги в бизнес-плане: УСН 6 % или 15 %
- УСН «доходы» — 6 %, «доходы минус расходы» — 15 %; регион вправе снизить ставку до 1 % и 5 % для отдельных видов деятельности (ст. 346.20 НК РФ). Проверьте закон своего региона.
- При 6 % налог уменьшается на уплаченные страховые взносы — не больше чем на 50 %, если есть работники; ИП без работников — без этого ограничения (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ). Калькулятор считает с ограничением.
- При 15 % налог не может быть меньше минимального — 1 % от доходов (п. 6 ст. 346.18 НК РФ). Расходы на ремонт и мебель как основные средства тоже уменьшают базу — с момента ввода в эксплуатацию (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Калькулятор их не списывает, чтобы не завышать прибыль первого года; точный график — с бухгалтером.
- НДС: плательщик УСН освобождён, если доход за прошлый год не больше 20 млн ₽ (лимит для 2025–2028 годов, ст. 145 НК РФ). Выше порога проживание в гостинице облагается по ставке 0 % по 31 декабря 2030 года (пп. 19 п. 1 ст. 164 НК РФ). Поэтому НДС в модели не учтён — для допуслуг, например завтраков, проверьте отдельно.
Что обязательно сделать до первого гостя
Каждый пункт — это деньги и сроки, которые должны попасть в бизнес-план до открытия:
- Классификация. Без записи в реестре классифицированных средств размещения оказывать гостиничные услуги и рекламироваться запрещено, а в объявлениях нужен номер записи в реестре (ст. 5.1 закона № 132-ФЗ). Типы средств размещения и требования к ним — в Положении о классификации, ПП РФ от 27.12.2024 № 1951. Как пройти самооценку — в статье классификация гостиниц в 2026 году.
- Правила гостиничных услуг. С 1 марта 2026 года действуют Правила, утверждённые ПП РФ от 27.11.2025 № 1912: информация для гостя, договор, условия отмены брони. Что изменилось — в разборе Правил № 1912.
- Регистрация гостей. Об иностранце гостиница уведомляет МВД в течение одного рабочего дня, следующего за днём прибытия (ч. 3.1 ст. 20 закона № 109-ФЗ); граждан России тоже регистрируют. Сроки и штрафы — в статье регистрация гостей в 2026 году.
- Персональные данные. До начала обработки — уведомление в Роскомнадзор (ч. 1 ст. 22 закона № 152-ФЗ), а базы с данными граждан России должны находиться в России (ч. 5 ст. 18). Учитывайте это при выборе программы для гостиницы.
Частые ошибки в бизнес-плане мини-гостиницы
- Одна загрузка на весь год. У курортной гостиницы лето и зима различаются в разы — считайте по сезонам.
- Загрузка «с потолка». Посмотрите, сколько свободных номеров у соседей на площадках в разные месяцы, и возьмите осторожную оценку.
- Забытые комиссии площадок и эквайринг. При половине продаж через площадки с комиссией 17 % это 8,5 % всей выручки.
- Нет резерва на первые месяцы — гостиница закрывается не от убытка, а от кассового разрыва.
- Окупаемость только по оптимистичному сценарию. Всегда смотрите строку «−10 п.п.».
- Туристический налог в выручке. Это деньги гостя, которые вы передаёте в бюджет, а не ваш доход.
Как сократить срок окупаемости
- Поднять низкий сезон. Именно он решает, окупится ли гостиница: идеи — в статье как повысить загрузку в низкий сезон.
- Перевести часть гостей на прямые брони. Каждые 10 % выручки, ушедшие с площадок на свой сайт, при комиссии 17 % экономят 1,7 % выручки. Для этого нужен модуль бронирования на сайте.
- Менять цены по спросу, а не держать одну цену на сезон: как это устроено.
- Сверять план с фактом каждый месяц. Отчёт «Доходность и загрузка» в программе для гостиницы Hotel OS2 показывает загрузку, ADR и RevPAR за любой период — подставьте эти цифры в модель и пересчитайте окупаемость.
Частые вопросы
Как составить бизнес-план мини-гостиницы с расчётами?
Посчитайте вложения в запуск, выручку по каждому сезону (номера × дни × загрузка × цена), вычтите комиссии площадок, переменные и постоянные расходы и налог. Чистая прибыль за год, делённая на 12, — средняя прибыль в месяц; вложения, делённые на неё, — срок окупаемости. Калькулятор выше и Excel-модель делают это автоматически.
Сколько стоит открыть мини-гостиницу на 10 номеров?
Единой цифры нет: всё решают город, состояние здания и своё оно или в аренде. Сложите ремонт с инженерией, мебель и текстиль, оснащение номеров, пожарную безопасность и документы, сайт с программой и резерв на первые месяцы. В примере на странице это 5,55 млн ₽ без покупки помещения — это пример, а не средняя по рынку.
За сколько окупается мини-гостиница?
Окупаемость = вложения ÷ чистая прибыль в месяц. В примере на 10 номеров — 38 месяцев. Но при загрузке на 10 п.п. ниже срок растёт до 100 месяцев: окупаемость мини-гостиницы очень чувствительна к загрузке низкого сезона, поэтому считайте и пессимистичный вариант.
Какую УСН выбрать для мини-гостиницы: 6 % или 15 %?
При 6 % налог платится с выручки и уменьшается на страховые взносы (не больше чем наполовину, если есть работники). При 15 % — с разницы доходов и расходов, но не меньше 1 % выручки. Если расходы, включая аренду и зарплаты, большие, обычно выгоднее 15 %. Переключите режим в калькуляторе и сравните прибыль на своих цифрах.
Какая загрузка нужна, чтобы мини-гостиница не была убыточной?
Это безубыточная загрузка — калькулятор считает её отдельной строкой. В примере на 10 номеров она около 36 % в среднем за год. Если ваша реальная загрузка близка к этой цифре, проект рискованный.
Можно ли открыть мини-гостиницу без классификации?
Нет. Оказывать гостиничные услуги и рекламировать средство размещения без записи в реестре классифицированных средств размещения запрещено (ст. 5.1 Федерального закона № 132-ФЗ). Затраты на классификацию и документы заложите в бизнес-план до открытия.