Как считается доход от посуточной аренды
Калькулятор идёт от выручки к деньгам, которые остаются у собственника. Каждая строка — отдельная формула:
- Выручка = цена за ночь × занятые ночи в месяц. Загрузку можно ввести в процентах: 60 % = 18 ночей из 30.
- Комиссии = выручка × средняя комиссия. Средняя комиссия — сумма «доля канала × его ставка». Прямые брони идут с нулевой ставкой.
- Уборки = занятые ночи ÷ средний срок проживания × стоимость уборки и белья. Чем короче проживание, тем больше заездов и уборок на ту же выручку.
- Налог = выручка × ставка режима. На НПД и УСН «доходы» расходы базу не уменьшают.
- Чистый доход = выручка − комиссии − уборки − коммунальные − прочие расходы − налог. За год — сумма двенадцати месяцев; если включён высокий сезон, его месяцы считаются по своей цене и загрузке.
Те же показатели, только для гостиницы, — загрузка, средняя цена и доход на номер — разобраны в статье загрузка гостиницы, ADR и RevPAR.
Пример расчёта: квартира за 3 500 ₽ в сутки
Однокомнатная квартира, 18 занятых ночей в месяц, гости живут в среднем 2,5 ночи, уборка с бельём — 900 ₽ за заезд. Брони: 20 % напрямую, 50 % с Авито, 30 % с Суточно.ру; комиссия площадок взята для примера — 15 %. Собственник — самозанятый, гости — физлица.
| Статья | Расчёт | В месяц |
|---|---|---|
| Выручка | 3 500 ₽ × 18 ночей | 63 000 ₽ |
| Комиссии | 63 000 ₽ × (80 % × 15 %) = × 12 % | − 7 560 ₽ |
| Уборки и бельё | 18 ÷ 2,5 = 7,2 заезда × 900 ₽ | − 6 480 ₽ |
| Коммунальные и интернет | по квитанциям | − 6 000 ₽ |
| Расходники, мелкий ремонт | оценка | − 2 000 ₽ |
| НПД | 63 000 ₽ × 4 % | − 2 520 ₽ |
| Чистый доход | за год — 461 280 ₽ | 38 440 ₽ |
Из 63 000 ₽ выручки на руках остаётся 61 %. Больше всего съедают не налоги, а комиссии и уборки — вместе 14 040 ₽, или 22 % выручки.
Посуточная или долгосрочная аренда: что выгоднее
Сравнивайте не выручку, а чистыми. Долгосрочная аренда чистыми = месячная ставка − налог − расходы, которые остаются на вас. Если ту же квартиру можно сдать на год за 35 000 ₽, самозанятый отдаст 4 % налога и около 2 000 ₽ на свою часть платежей — останется 31 600 ₽. Посуточная в примере даёт 38 440 ₽: плюс 6 840 ₽ в месяц.
Точка, где посуточная догоняет долгосрочную: ночей = (долгосрочная чистыми + коммунальные + прочие) ÷ доход с одной ночи, где доход с ночи = цена × (1 − комиссия − налог) − уборка ÷ срок проживания. В примере: 3 500 × 0,84 − 360 = 2 580 ₽ с ночи; (31 600 + 8 000) ÷ 2 580 ≈ 15,4 — значит, нужно продавать от 16 ночей в месяц. Запас — всего две ночи: в низкий сезон посуточная легко проигрывает.
В разнице 6 840 ₽ не учтено ваше время: переписка с гостями, заселения, контроль уборки. Если всё это делает управляющий за процент, внесите его как ещё один «канал» с долей 100 % и его ставкой.
Налоги при посуточной аренде квартиры
- НПД (самозанятость). Сдавать жильё в аренду самозанятым можно: п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ исключает доходы от имущественных прав на недвижимость, «за исключением аренды (найма) жилых помещений». Ставка — 4 % с физлиц и 6 % с ИП и организаций (ст. 10). Лимит — 2,4 млн ₽ дохода за календарный год (ст. 4); калькулятор предупредит, если выручка его превысит.
- УСН «доходы». Для ИП — 6 % с выручки; законом региона ставка может быть снижена до 1–6 % для отдельных видов деятельности (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). Ставку своего региона введите как «свою».
- НДФЛ без статуса. 13 %, если сумма доходов за год не больше 2,4 млн ₽, выше — по шкале ст. 224 НК РФ.
- Туристический налог. Объект налога — услуги проживания в средствах размещения из реестра классифицированных средств размещения (ст. 418.3 НК РФ). За 2025 и 2026 годы муниципалитет вправе сам опубликовать список средств размещения на своей территории — тогда они считаются включёнными в реестр (п. 3 той же статьи). Ставка в 2026 году — до 2 %, минимум 100 ₽ за сутки; посчитать точную сумму по брони поможет калькулятор туристического налога.
Как сдавать квартиру посуточно законно
Собственник вправе сдавать жильё по договору найма, в том числе краткосрочного, при условии соблюдения прав соседей, правил пользования помещением и оснащённости приборами учёта (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, в редакции закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ). Если соседи считают, что их права нарушены, они могут обратиться в суд.
Гостиницу в квартире открыть нельзя: жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для гостиничных услуг (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Поэтому несколько квартир в одном доме — это посуточный наём, а не мини-отель.
Отдельный путь есть у владельцев частных домов. Закон № 127-ФЗ ввёл эксперимент с гостевыми домами: это индивидуальный жилой дом на участке под ИЖС, ЛПХ или садоводство в собственности физлица (разъяснение ФНС со ссылкой на закон). Квартир эксперимент не касается. Требования и регионы — в статье классификация гостевых домов в 2026 году, а как указать номер реестра в объявлении — в статье как разместить гостевой дом на Авито.
Частые ошибки в расчёте доходности
- Считать загрузку по лучшему месяцу. Июль на курорте и ноябрь — разные квартиры. Включите высокий сезон в калькуляторе и введите обычный месяц честно.
- Забывать уборки. При проживании в одну ночь уборка идёт на каждую проданную ночь, и доход с ночи падает сильнее, чем кажется.
- Брать комиссию «из интернета». Ставки площадок зависят от программ и выполненных условий. Сверяйте со своим договором; разбор по площадкам — в статье комиссия Островка и Яндекс Путешествий.
- Сравнивать с долгосрочной арендой по выручке. 63 000 ₽ против 35 000 ₽ выглядит как почти двукратная разница, а чистыми — 38 440 ₽ против 31 600 ₽.
- Не закладывать износ. Посуточная квартира требует замены белья, посуды и мелкого ремонта чаще. Добавьте это в прочие расходы.
Как поднять доход с квартиры
- Увеличить долю прямых броней. Каждые 10 % ночей, перешедших с площадки с комиссией 15 % на прямую бронь, в примере дают около 950 ₽ в месяц.
- Ввести минимальный срок проживания в выходные и сезон: меньше заездов — меньше уборок на ту же выручку.
- Менять цену по загрузке. Поднимать в даты, которые раскупаются, и снижать заранее в провалах. Подсказки по датам даёт модуль «Цены по загрузке».
- Не терять брони из-за двойного бронирования. Когда квартира продаётся на нескольких площадках, календари нужно связывать — например, синхронизация календаря Суточно.ру и Авито или менеджер каналов.
Частые вопросы
Сколько можно заработать на посуточной аренде квартиры?
Столько, сколько останется от выручки после комиссий площадок, уборок, коммунальных и налога. В примере на этой странице квартира за 3 500 ₽ за ночь и 18 занятых ночей в месяц даёт 63 000 ₽ выручки и около 38 400 ₽ чистыми. Подставьте цифры своей квартиры в калькулятор — он пересчитает сразу.
Посуточная или долгосрочная аренда: что выгоднее?
Посуточная выгоднее, только если загрузка выше точки, где она догоняет долгосрочную. Калькулятор показывает эту точку в ночах в месяц. В нашем примере это 16 ночей: при 18 ночах посуточная даёт на 6 800 ₽ больше, при 14 — уже меньше, чем спокойная сдача на год.
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?
Выгодно, когда цена за ночь заметно выше, чем месячная ставка, делённая на 30, и квартира стабильно занята. Если большая часть броней идёт через площадки с высокой комиссией, а гости живут по одной ночи, уборки и комиссии съедают разницу.
Можно ли самозанятому сдавать квартиру посуточно?
Да. Закон о НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ) исключает из режима доходы от имущественных прав на недвижимость, но прямо оставляет аренду (наём) жилых помещений. Ставка — 4 % с физлиц и 6 % с ИП и компаний, лимит — 2,4 млн ₽ дохода в год.
Какой налог платить при посуточной аренде квартиры?
Без статуса — НДФЛ 13 % (до 2,4 млн ₽ доходов за год). Самозанятый — НПД 4 % или 6 %. ИП на УСН «доходы» — 6 %, регион может снизить ставку до 1 % для отдельных видов деятельности. Туристический налог — только если объект включён в реестр классифицированных средств размещения.
Законно ли сдавать квартиру посуточно?
Собственник вправе сдавать жильё по договору краткосрочного найма (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), если соблюдает права соседей и квартира оснащена приборами учёта. При этом жилое помещение в многоквартирном доме нельзя использовать для гостиничных услуг (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ): посуточный наём — да, мини-отель в квартире — нет.